Il proprietario di un bene immobile desidera conoscere la praticabilità e le garanzie da adottare per la unificazione funzionale di una propria unità immobiliare con altra unità contigua, ma di proprietà di un’altra persona.
Nel caso in esame entrambi i beni immobili sono condotti in locazione dallo stesso soggetto terzo, una società di capitali, che ha bisogno di ampliare i propri spazi di lavoro.
La praticabilità dell’ampliamento trova il proprio strumento normativo nella Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) per Accorpamento Temporaneo di Unità Immobiliari Urbane. La CIL è uno strumento di diritto urbanistico che semplifica l’autorizzazione di alcune opere di trasformazione edile. Essa va presentata presso gli uffici del Comune dove è ubicato il cespite, a firma di un tecnico abilitato.
Le garanzie necessarie nel caso in esame sono varie e mirano alla tutela dai rischi che possono nascere nei rapporti del proprietario con il conduttore, il condominio, la pubblica amministrazione, l’altro proprietario e i terzi in genere. La soluzione per rendere effettive queste garanzie è la redazione di una scrittura privata avente forza di legge, sottoscritta dalle tre parti interessate (i due proprietari e l’unico conduttore), e avente lo scopo di regolare i seguenti aspetti:
1. responsabilità del conduttore in ordine alla presentazione e regolarità della CIL, alla materiale esecuzione dei lavori a regola d’arte, ai danni eventualmente arrecati al condominio o a terzi, al ripristino dello stato dei luoghi al verificarsi di determinate condizioni;
2. subentro di uno dei proprietari nel contratto di locazione per l’immobile non di sua proprietà in caso di rilascio anticipato del proprio immobile da parte del conduttore. Questa garanzia, alternativa al ripristino dello stato dei luoghi, fa fronte al legame funzionale che di fatto viene a crearsi tra i due immobili;
3. fidejussione personale del legale rappresentante della società di capitali per gli adempimenti principali del contratto, specie del ripristino dello stato dei luoghi, a richiesta, nel caso di scioglimento della società.
Con queste garanzie si coprono i maggiori rischi che possono presentarsi nel caso in esame. La forma, i contenuti, gli adempimenti relativi al contratto da firmare, oltre ad altri aspetti che qui sarebbe fuori misura affrontare, sono complessi e quindi è consigliabile l’assistenza di un professionista specializzato in materia.
Vero è che le attuali esigenze della gestione immobiliare e dell’attività economica in genere richiedono una flessibilità giuridica e fiscale sconosciuta nel passato, tale da armonizzare istituti giuridici datati, e talvolta obsoleti, alle mutate esigenze della società, ai nuovi rischi e alle nuove opportunità che essa presenta. Per far fronte in modo innovativo ai bisogni di ottimizzazione fiscale della gestione immobiliare, si rinvia anche all’articolo Come vendere o locare il proprio immobile nonostante la crisi immobiliare
