1. Obblighi del locatore
➞ Ai sensi dell’art. 1575 c.c., il locatore ha l’obbligo di consegnare al conduttore l’immobile locato in buono
stato di manutenzione.
➞ Il locatore deve inoltre mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.)
Più precisamente, ai sensi dell’art. 1576 c.c., il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie,
fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.
➞ Il codice civile prevede inoltre il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano
il godimento da parte del conduttore; le riparazioni urgenti possono essere eseguite direttamente
dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale
comunicazione. Sotto quest’ultimo profilo, inoltre, il legislatore impone al conduttore di tollerare
le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla
scadenza del contratto; se, però, l’esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto
della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione
del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato
godimento. A tutela, infine, delle legittime esigenze abitative del locatario, a prescindere dalla
durata della locazione, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’immobile
in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, il medesimo può ottenere lo scioglimento del contratto,
sulla base di una prudente valutazione delle circostanze da parte del giudice (cfr. art. 1584 c.c.).
➞ Il locatore, infine, deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante tutto l’arco
temporale della locazione; meritano attenzione, in proposito, le regole dettate dagli articoli 1585 e1586 del codice civile, dedicati, rispettivamente, alle molestie di terzi idonee a diminuire l’uso o il
godimento del bene e alle pretese avanzate da chi ritiene, a torto o a ragione, di avere acquistato dei
diritti sulla cosa locata.
- Obblighi del conduttore
Ai sensi dell’art. 1587 e ss. del codice civile le obbligazioni del conduttore sono:
➞ prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (cfr. art. 1176 c.c.)
nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle
circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura
della res medesima);
➞ far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti;
➞ riconsegnare la cosa al locatore “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione
che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della
cosa in conformità del contratto”.
